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房價漲新高,GDP卻失速,深圳怎么了?
作者 : 菜導 2019-11-12 07:25 3336 8

核心提示:深圳樓市迎來大促銷?房價還要漲多少?

自2016年3.25新政后,深圳樓市的成交量雖有所收縮,但價格總體是穩中有漲。

進入2019年,當全國各地城市都在共譜一曲“涼涼”的時候,深圳樓市仍然一枝獨秀。


上個月,深圳二手房均價環比增長1.07%,達到65364元/㎡,超過64265元/㎡的北京,正式成為中國內地房價最高的城市。

這還不夠,在3季度深圳GDP數據相對“平淡”的消息傳出之后,深圳更是在昨天搞出了樓市“大促銷”,宣布調整二手房“豪宅稅”征收標準,大幅降低二手房的交易成本。


有中介機構很快就算了出來,免征新標準出臺后,原本在豪宅線上的90平米的二手房,最高可省20萬稅費!

對于深圳樓市這樣一個有啥風吹草動都能快速反應的市場來說,這樣的“大促銷”意味著什么,已經不用多說了。

1

明明都拿到了先行示范區這個大紅利,為何卻還是憋不住要拿房價當頭炮?

這就不得不提到深圳前三季度的經濟運行數據了。

據官方統計,前三季度,深圳全市地區生產總值18689.13億元,比上年同期增長6.6%。

與深圳上半年GDP增長7.4%相比,下降了0.8個百分點,被廣州以6.9%的增速成功反超。


而在去年這個時候,深圳前三季度GDP增速達到8.1%,廣州僅為6.3%。

所以,經濟失速的大背景下,讓樓市增增速,成為了深圳的選擇。

為何深圳的經濟發展也開始“失速”了呢?要回答這個問題,必然得溯源至深圳經濟基本盤的走向。

那么,深圳經濟的基本盤是什么呢?

或許很多人會以為是金融和IT產業,其實不然。

據《深圳統計年鑒2018》顯示,2017年末,深圳共有943.29萬人就業。

信息傳輸、軟件和信息技術服務業的從業者為41.62萬人,金融業11.48萬人,兩者占深圳市總就業比重為5.6%。

而制造業有377.49萬人,在深圳市總就業比例占比超40%,也就是說,制造業才是深圳的基本盤。

但在2019年1-7月,深圳固定資產投資中第二產業投資增速明顯放緩,甚至出現同比負增長。

如今,第二產業投資增速放緩,必然在很大程度上影響了到深圳的經濟。

與之相對應的是,深圳今年賣地速度明顯加快,各區也在積極推進各種舊改。

也就是說,經濟越不景氣,對房地產依賴反而會進一步增強。為了保證今年全年的經濟增速過得去,給樓市小小地“促銷”一下,似乎也是個沒有辦法的辦法。

畢竟限購限貸政策也沒放開,降低的只是交易成本,真要說起來,還算是減稅降費,讓利于民呢。

2

深圳的房價,一直都是中國樓市的“旗幟”。

2019年,在京滬兩位大哥賣力調控、全國幾百個城市房價普遍盤整的大背景下,深圳依然保持著相當可觀的漲幅。


過去的20個月里面,深圳房價最猛的兩大區域:南山+福田,二手平均成交均價分別上漲了1.8萬和1萬。

除此之外,龍華上漲了0.8萬,寶安上漲了0.5萬,僅有坪山和大鵬兩個相對較偏的區做到了“躺平”。

深圳取代北京成為中國房價第一城,正是反映了深圳樓市的樂觀情緒。

10月份,香蜜湖豪宅深業中城推出誠意金500萬元的樓盤。

5天,總凍資認籌金近140億;192套房源,認籌2794個,中簽率僅6.8%;開盤8小時,192套千萬豪宅售罄,總價近50億;

在如今這樣樓市普遍蕭條的日子里,深圳竟然還能出現排隊哄搶千萬豪宅的盛況,可見市場對于深圳這座城市的看好度。

但同時這也意味著,在成為示范區之后,深圳樓市的上車門檻更高了。

而對于各種需要土地的產業和早晚都得買房的年輕人來說,既然上車越來越難,那就干脆換部車好了。

3

作為大灣區的核心,深圳一開始就被標榜成中國的“硅谷”。

作為被對標的對象,擁有硅谷的美國加州,最近也遇到了和深圳一樣的煩惱。

作為美國經濟實力最強的一個州,加州在2018年的經濟規模已經超過了英國。

在經濟繁榮的同時,加州的房價也跟著水漲船高。

數據顯示,2012年1月至2019年1月期間,加州住宅的掛牌價上漲了85.4%,加州房價中位數達51.9萬美元,遠遠高于全美房價的中位數27.5萬美元。

所以,加州只有54%的人口擁有自己的住宅,超1/5的人每月50%的收入用于還房貸或交房租。

光靠用愛發電,日子是過不下去的,既不能安之,則辭之。

高生活成本一步步逼退人口,每年都有大量人口逃離加州。

從2011年開始,加州的人口流失率持續走高,7年來,加州的年流失人口數從56萬增長至69萬。


與此同時,加州每年的遷入人口只有50多萬,2018年創下了最近5年來的新低。

有民調數據顯示,有超一半的加州居民正在計劃離開加州,而高房價正是他們離開的主要理由。

加州的人口流失已經成為一個嚴重的問題,于是前不久就傳出了“蘋果幫年輕人買房”的舉措。


這措施,是不是聽起來很耳熟?

有沒有讓你想起之前深圳宣布的2035年前籌建170萬套住房,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬套的宏大目標?

4

畢竟,高房價對于深圳產業的擠出效應,已經十分嚴峻了。

不僅是華為、富士康這樣的巨頭退走內陸,也有越來越多之前支撐、保障深圳經濟活力的中小民企選擇了逃離。

與之相對應的是,今年三季度,深圳甲級寫字樓空置率已經高達23%。而這個數字,很可能還沒到頂峰,因為深圳企業外遷的態勢還在加速。

《深圳市2018年中小企業發展情況的專項工作報告》顯示,近3年時間,深圳外遷企業共192家,其中,光2018年外遷企業就多至91家。

外遷企業規模正在逐漸變大,2006—2007年,外遷企業中產值在5億元以上的僅占4.5%,而近3年,外遷企業中,近五成為億元工業企業。

另外,據深圳統計局統計,2019年前三季度,深圳民間投資僅僅增長3.0%,低于全國民間投資增速的4.7%。

這數據要放在其他省市,都很難說得上正常,放在深圳,更可以說是“寒意徹骨”。

5

當然,深圳也并沒有選擇坐以待斃。

在調整二手房“豪宅稅”征收標準之前,深圳連續出臺了兩項措施。

一個是為了避免華為出走的事情再次出現,深圳開始頻頻給本地的大型企業“派紅包”。

2019年10月,寶安區工業和信息化局發布《深圳“互聯網+”未來科技城選址地塊重點產業項目遴選方案》的公示。

這塊為騰訊量身定制的土地,用地面積80.9萬平方米,總建筑面積200萬平方米。騰訊拿地的代價極其低廉,而深圳想要的回報也非常簡單:再造一個新騰訊。

與此同時,定位為全球經濟產業鏈條最高端國際總部集聚區的深圳灣,也在風風火火地致力于讓大型企業落地。


毫無例外的是,巨頭企業們在這塊寸土寸金的核心地段付出的拿地成本都很低,樓面價大都沒有超過2萬。

相比周邊動輒十幾萬、二十幾萬的商品房售價,幾乎等于白送。

就在這個月月初,深圳市還宣布批量推出30平方公里產業用地,面向全球招商,重點布局重大創新載體、新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節等三大方向。

符合深圳產業導向、高質量發展要求的企業和項目,都將可以在這座城市得到充足的空間保障。

眾人紛紛喝彩越來越多的“高端”產業扎根深圳,卻鮮少有人注意到,在被忽視的角落里,制造業正在一退再退。

作為一座年輕的、面積狹長的、人口眾多的、日新月異的城市,深圳在產業結構上的“騰籠換鳥”或許是不得已而為之。

但在眼下這個內外部環境下,第二產業還有多少空間可以退?對第三產業的極度追捧又是否有利于打造城市競爭力?創新型城市難道就不需要制造業的支撐嗎?

需要深圳這座城市思考的問題,其實還有很多。

但對于吃瓜群眾們來說,現在唯一能感覺到的就是:深圳也扛不住了,房價又要漲了……

PS.

話說回來,一座城市的產業結構和發展方向也不是我們普通人能決定的,但一座城市的房子值不值得繼續買入,則是我們可以選擇的。

為了幫大家搞清楚這個問題,菜導也特地去咨詢了我們菜鳥理財特聘的樓市分析師 業問

據問哥的判斷,接下來,之前飽受豪宅稅困擾的深圳二手房,將迎來普遍調價,漲幅至少5-10%,樓市成交也會因為交易成本的大幅降低而明顯拉升,深圳樓市繼續保持上揚態勢。

至于這個逆勢上揚將持續多久;深圳哪些區域最值得買;除了深圳,其他區域買房有哪些注意事項,接下來我們都會邀請業問通過文章、社群、微課等方式,來給大家詳細解答。

就像菜導此前說的那樣,樓市已經進入二八分化階段,買房已經成為一門技術活!

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